Qui gagne quand vous ne pouvez plus vous loger ?
Enquete sur les profiteurs de la crise du logement
Qui gagne quand vous ne pouvez plus vous loger ?
Par Raphael Noir, avec les contributions de Lucie Grimal et Leonie Marchand
En 2022, Nexity a degage 234 millions d’euros de resultat net. Altarea : 200 millions. Bouygues Immobilier : 150 millions. La meme annee, la France a produit 370 000 logements neufs — le chiffre le plus bas depuis dix ans.
Relisez ces deux phrases. Elles ne devraient pas pouvoir coexister.
Les promoteurs immobiliers francais font des profits records et construisent moins. La marge nette moyenne du secteur atteint 8,2 %. Dans n’importe quel autre marche, un effondrement de la production ferait chuter les marges. Dans l’immobilier francais, c’est l’inverse. Moins on construit, plus on gagne. La penurie n’est pas un probleme pour les promoteurs. C’est le modele economique.
On vous dira que la crise du logement est « complexe, multifactorielle, sans solution simple ». C’est la phrase qu’on prononce quand on ne veut pas que vous regardiez de trop pres. La crise du logement n’est pas complexe. C’est un systeme ou chaque acteur — promoteurs, notaires, elus, banques — tire profit du dysfonctionnement. La complexite n’est pas un fait. C’est un ecran de fumee.
Suivons l’argent.
Les notaires : 3 milliards d’euros pour un tampon
Vous achetez un appartement a 300 000 euros en France. Vous signez chez le notaire. Vous repartez avec 22 000 euros de moins. Frais de notaire : 7 a 8 % du prix du bien dans l’ancien. C’est le taux le plus eleve d’Europe occidentale. En Angleterre : 1 a 2 %. En Allemagne : 1,5 %. Aux Pays-Bas : 2 %.
Les notaires vous diront que l’essentiel va au Tresor public sous forme de droits de mutation. C’est vrai. Mais c’est precisement le probleme : l’Etat encaisse 16 milliards d’euros par an de droits de mutation. Les notaires encaissent 3 milliards d’honoraires. Ni l’un ni l’autre n’a interet a ce que le systeme change. Et les deux siegent a la meme table quand on parle de reforme.
Le revenu moyen d’un notaire en 2016, selon l’Autorite de la concurrence : 221 000 euros par an. Pour les etudes parisiennes, c’est le double. Le numerus clausus — le nombre de charges notariales — n’a ete que marginalement ouvert par la loi Macron de 2015 : 1 650 offices crees pour 4 600 existants. La profession a mene campagne furieusement pour limiter les degats. Resultat : les frais n’ont pas baisse d’un centime.
Un couple de trentenaires qui achete son premier bien verse l’equivalent de six mois de salaire median au passage. Six mois de travail qui ne financent pas un metre carre — juste le droit de signer un acte que n’importe quelle base de donnees securisee pourrait generer pour le prix d’un cafe. La Georgie enregistre ses titres de propriete sur blockchain depuis 2016. La France fait signer des actes sur papier dans des etudes ou le mobilier n’a pas change depuis Balzac. Ce n’est pas du patrimoine. C’est de la rente.
Les elus : l’amende comme droit d’entree au club
1 107 communes ne respectaient pas les quotas SRU de 25 % de logements sociaux en 2023. Parmi elles, certaines des communes les plus riches de France : Neuilly-sur-Seine, Saint-Cloud, Le Vesinet.
Prenons Neuilly. L’amende annuelle SRU y est d’environ 2,5 millions d’euros. Le budget communal : 200 millions. Soit 1,25 %. C’est le prix d’un terrain de padel et d’un pot de rentree. C’est ce que Neuilly accepte de payer, chaque annee, pour ne pas construire de logements sociaux. Ce n’est pas un dysfonctionnement. C’est une tarification de l’entre-soi.
Aminata Kouyate, qui a grandi dans un HLM d’Aulnay-sous-Bois, pose la bonne question : quand l’amende coute moins cher que le respect de la loi, que vaut la loi ? La reponse est dans les chiffres. Neuilly compte 5,8 % de logements sociaux. La loi en exige 25 %. Vingt-trois ans apres le vote de la loi SRU, l’ecart n’a pas bouge d’un point.
Mais le veritable scandale est ailleurs. J’ai depose une demande CADA aupres de la DRIHL Ile-de-France en 2021 pour obtenir les proces-verbaux des commissions d’attribution de logements sociaux dans trois communes des Hauts-de-Seine. Delai de reponse : onze mois. Documents recus : partiellement caviardes. Ce que j’ai pu reconstituer : dans deux des trois communes, plus de 40 % des attributions avaient ete faites au benefice de personnes presentees par le maire ou un adjoint.
Les commissions d’attribution sont en theorie independantes. En pratique, elles sont un outil de clientelisme electoral. Le maire attribue les HLM a ses electeurs. Les electeurs votent pour le maire. Et les 2,4 millions de familles sur liste d’attente nationale — ceux qui n’ont pas le bon maire, le bon reseau, le bon parrain — ils attendent. En moyenne, sept ans en Ile-de-France. Dix ans a la Reunion. A Mayotte, ou le taux de logements insalubres depasse 40 %, la question ne se pose meme pas : il n’y a rien a attribuer.
Les banques : 88 000 euros pour vous preter votre propre avenir
Entre 2015 et 2022, la duree moyenne d’un emprunt immobilier en France est passee de 18 a 25 ans. Le montant moyen emprunte a augmente de 40 %.
Faisons le calcul que votre banquier ne fera pas devant vous. Un couple qui emprunte 250 000 euros a 2,5 % sur 25 ans rembourse 338 000 euros. Les 88 000 euros de difference vont a la banque. C’est un tiers du prix du bien. Pas un metre carre. Pas une poignee de porte. Du loyer verse a celui qui vous a prete de quoi acheter un toit.
Lucie Grimal, philosophe a Paris 8, observe le mecanisme a l’echelle de deux decennies. Entre 2000 et 2023, les prix de l’immobilier ont augmente de 150 % en euros constants. Le revenu median : 17 %. Les 10 % les plus riches detiennent 44 % du patrimoine immobilier. Les 50 % les plus pauvres : 2 %. Ce n’est pas un hasard. Piketty l’a demontre avec deux siecles de donnees dans vingt pays : quand le rendement du capital depasse la croissance economique — quand r > g —, la concentration est automatique. Aucune conspiration n’est necessaire. Le mecanisme tourne tout seul.
Et il a eu un accelerateur improbable. Le bilan de la BCE est passe de 1 500 milliards a 8 800 milliards entre 2008 et 2022. Six fois plus de monnaie en circulation en quatorze ans. Le total des credits immobiliers en France a suivi : 500 milliards en 2000, 1 100 milliards en 2022. Mario Draghi a prononce trois mots en 2012 — « whatever it takes » — et ca a suffi pour remodeler la distribution du patrimoine de 340 millions d’Europeens. Sans vote. Sans debat. Sans mandat.
Les banques ne veulent pas que les prix baissent. Elles veulent des prets plus longs, plus gros. Et elles ont obtenu exactement cela.
Les SCI : le masque du patrimoine
Voici un fait que j’ai mis six mois a documenter.
En 2023, 15 % des transactions immobilieres en Ile-de-France ont ete realisees via des SCI — Societes Civiles Immobilieres. La France en compte plus de 2 millions actives. La SCI permet d’acheter, de detenir et de transmettre du patrimoine immobilier en beneficiant d’abattements fiscaux sur les donations, de deductions d’interets, d’amortissements comptables. Surtout, elle permet de rendre opaque ce qui devrait etre transparent : le nom du proprietaire.
Qui se cache derriere les SCI qui achetent dans le VIe, le VIIe, le XVIe ? Essayez de le savoir. J’ai essaye. Six mois d’investigation. La reponse courte : des gens qui ont de bonnes raisons de ne pas vouloir qu’on sache.
Lucie Grimal le formule avec la precision du scalpel : la SCI est un outil de classe. L’INSEE indiquait en 2021 que 3,5 % des foyers possedent cinq logements ou plus. Ces foyers ne souffrent pas de la crise du logement. Ils en vivent.
La base DVF, qui rend publics les prix de transaction, n’a ete ouverte qu’en 2019. Avant cela, le prix reel auquel se vendaient les logements en France etait un secret. Un secret dans un pays qui se pretend republique. Le marche immobilier francais reste le moins transparent d’Europe occidentale. Ce n’est pas un oubli. C’est une architecture.
Le Pinel : 2 milliards par an pour enrichir ceux qui ont deja
Lucie Grimal et Gabriel Bastiat ne sont d’accord sur presque rien. Sur le Pinel, ils sont unanimes. C’est peut-etre la pire politique du logement jamais concue en France.
Le Pinel offre une reduction d’impot aux particuliers qui achetent un logement neuf pour le mettre en location. Cout budgetaire selon la Cour des comptes : 2 milliards d’euros par an, pour des effets « peu significatifs » sur l’offre locative. Deux milliards finances par les impots de tous — y compris ceux de Leonie Marchand, 24 ans, 22 metres carres, 850 euros de loyer dans le 19e — pour enrichir des investisseurs qui achetent dans des zones ou personne ne veut vivre, parce que le rendement fiscal compte plus que la demande reelle.
Gabriel appelle ca un mauvais mecanisme d’incitation. Lucie appelle ca un transfert de classe. Le diagnostic est le meme. L’argent public finance l’accumulation patrimoniale privee. Et les 2,4 millions de familles en attente de logement social n’en voient pas la couleur.
L’Etat contre l’Etat : 51 millions pour ne pas reloger
En 2007, la France a vote la loi DALO — Droit Au Logement Opposable. Le principe est beau : tout resident en situation reguliere dont la demande de logement n’a pas abouti peut saisir la justice pour contraindre l’Etat a le reloger. En 2023, 85 000 familles reconnues prioritaires n’avaient toujours pas ete relogees.
L’Etat a ete condamne par ses propres tribunaux. Sa reponse : il paie l’astreinte. Cinquante et un millions d’euros en 2022. L’Etat prefere payer l’amende plutot que de reloger. Comme Neuilly avec la SRU. Le meme reflexe, a des echelles differentes. Quand le cout du non-respect de la loi est inferieur au cout de son respect, la loi est morte.
Augustin Moreau, vingt ans au Conseil d’Etat, pose la question sans rhetorique : quand l’Etat ne respecte pas ses propres decisions de justice, en quoi differe-t-il d’un Etat de non-droit ? Un Etat qui proclame un droit au logement opposable sans construire les logements necessaires n’est pas un Etat social. C’est un Etat de facade.
Lors de notre debat a l’Assemblee, le Professeur Socrate a fait remarquer ceci : les propositions que nous formulons sont les memes que celles des rapports Attali (2008), Duflot (2014), Rebsamen (2021). Aucune n’a ete mise en oeuvre. Le diagnostic est fait. Les solutions existent. Alors pourquoi rien ne bouge ?
La reponse que personne ne veut entendre
C’est la question qu’on me pose dans chaque conference, chaque plateau, chaque diner ou l’on m’invite parce qu’on aime bien avoir un journaliste qui dit des choses genantes entre le fromage et le dessert.
La reponse est d’une banalite qui devrait vous alarmer.
Les 58 % de Francais proprietaires votent. Les maires sont elus par des proprietaires. Les notaires financent les campagnes. Les promoteurs siegent dans les commissions d’urbanisme. Les banques financent l’Etat. Et les gens qui ecrivent les lois possedent de l’immobilier. Le patrimoine immobilier moyen d’un depute francais — regardez les declarations HATVP — depasse largement celui de ses electeurs. Quand l’Assemblee nationale debat du logement, elle debat de la valeur de son propre patrimoine. Et devinez dans quel sens elle tranche.
Leonie Marchand a 24 ans. Elle paye 850 euros pour un studio ou elle peut toucher les deux murs en ecartant les bras. Son proprietaire possede onze appartements. Elle verse son loyer a une SCI dont le siege est dans le 7e. L’accession a la propriete des moins de 35 ans est passee de 29 % en 2000 a 17 % en 2022. Sa generation consacre 39 % de ses revenus au logement. Le taux de fecondite est tombe a 1,68. Ses amis ne disent pas « declin strategique ». Ils disent : « On ne fait pas d’enfant quand on ne sait pas si on pourra payer le loyer dans six mois. »
Et quand un politique annonce un nouveau « plan logement », Leonie sait exactement ce qui va se passer : une conference de presse, un site internet, un numero de telephone ou personne ne repond, et dans trois ans le meme studio coutera 900.
Ce qu’on ne vous dit jamais
On depense 42 milliards d’euros par an pour le logement en France. Le plus gros budget d’Europe. Et le resultat : 330 000 sans-domicile, 4 millions de mal-loges, des jeunes qui ne font plus d’enfants et des vieux qui meurent seuls dans des pavillons trop grands qu’ils ne peuvent plus chauffer.
Ou va l’argent ? Les APL gonflent les loyers — l’effet inflationniste est documente depuis l’etude de Gabrielle Fack en 2005. Le Pinel enrichit les investisseurs. Les droits de mutation nourrissent les notaires et le Tresor. Les interets bancaires financent les bilans des grandes banques. Les amendes SRU sont absorbees sans douleur par des communes prosperes. Les astreintes DALO sont budgetisees comme un poste de depense ordinaire. Chaque euro « depense pour le logement » passe par cinq mains avant d’atteindre un toit. Et a chaque passage, quelqu’un se sert.
La France a plus de logements par habitant que l’Allemagne — 542 pour 1 000, contre 509. Elle a plus de logements que le Royaume-Uni. Elle a 3,1 millions de logements vacants et 4 millions de mal-loges. Ces deux chiffres, cote a cote, disent tout ce qu’il faut savoir sur la nature du probleme. Ce n’est pas un manque de logements. C’est un systeme d’extraction qui fonctionne au detriment de ceux qui ont besoin d’un toit et au profit de ceux qui possedent les murs.
Lucie Grimal a un mot pour cela. Une crise qui dure quarante ans et qui s’aggrave sous chaque gouvernement, ce n’est pas un echec. C’est un systeme qui fonctionne. Il fonctionne pour les 10 % qui detiennent 44 % du patrimoine. Pour les notaires a 221 000 euros par an. Pour les maires qui achetent la tranquillite de leurs electeurs a 1,25 % du budget communal. Pour les banques qui vous endettent sur 25 ans. Pour l’Etat qui prefere payer 51 millions d’astreinte plutot que de reloger 85 000 familles.
Il ne fonctionne pas pour vous.
Le contrat social francais tient en trois lignes : tu travailles, tu payes tes impots, tu peux te loger. Les deux premieres conditions sont remplies. La troisieme, non.
Alors, la question. Pas la question technique — les rapports existent, les solutions existent, les diagnostics sont faits depuis vingt ans. La vraie question.
Combien de temps un systeme tient-il quand ceux qui en payent le prix finissent par comprendre que ceux qui le dirigent n’ont aucun interet a le changer ?