Qui gagne quand vous ne pouvez plus vous loger ?
Enquête sur les profiteurs de la crise du logement
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Par Raphael Noir, avec les contributions de Lucie Grimal et Leonie Marchand
En 2022, Nexity a dégagé 234 millions d’euros de résultat net. Altarea : 200 millions. Bouygues Immobilier : 150 millions. La même année, la France a produit 370 000 logements neufs — le chiffre le plus bas depuis dix ans.
Relisez ces deux phrases. Elles ne devraient pas pouvoir coexister.
Les promoteurs immobiliers français font des profits records et construisent moins. La marge nette moyenne du secteur atteint 8,2 %. Dans n’importe quel autre marché, un effondrement de la production ferait chuter les marges. Dans l’immobilier français, c’est l’inverse. Moins on construit, plus on gagne. La penurie n’est pas un problème pour les promoteurs. C’est le modèle économique.
On vous dira que la crise du logement est « complexe, multifactorielle, sans solution simple ». C’est la phrase qu’on prononcé quand on ne veut pas que vous regardiez de trop près. La crise du logement n’est pas complexe. C’est un système ou chaque acteur — promoteurs, notaires, élus, banques — tire profit du dysfonctionnement. La complexité n’est pas un fait. C’est un écran de fumee.
Suivons l’argent.
Les notaires : 3 milliards d’euros pour un tampon
Vous achetez un appartement a 300 000 euros en France. Vous signez chez le notaire. Vous repartez avec 22 000 euros de moins. Frais de notaire : 7 a 8 % du prix du bien dans l’ancien. C’est le taux le plus élevé d’Europe occidentale. En Angleterre : 1 a 2 %. En Allemagne : 1,5 %. Aux Pays-Bas : 2 %.
Les notaires vous diront que l’essentiel va au Tresor public sous forme de droits de mutation. C’est vrai. Mais c’est précisément le problème : l’État encaisse 16 milliards d’euros par an de droits de mutation. Les notaires encaissent 3 milliards d’honoraires. Ni l’un ni l’autre n’a intérêt a ce que le système change. Et les deux siegent a la même table quand on parle de réforme.
Le revenu moyen d’un notaire en 2016, selon l’Autorité de la concurrence : 221 000 euros par an. Pour les études parisiennes, c’est le double. Le numerus clausus — le nombre de charges notariales — n’a été que marginalement ouvert par la loi Macron de 2015 : 1 650 offices créés pour 4 600 existants. La profession a mené campagne furieusement pour limiter les degats. Résultat : les frais n’ont pas baissé d’un centime.
Un couple de trentenaires qui achete son premier bien verse l’équivalent de six mois de salaire median au passage. Six mois de travail qui ne financent pas un mètre carre — juste le droit de signer un acte que n’importe quelle base de données securisee pourrait générer pour le prix d’un cafe. La Georgie enregistre ses titres de propriété sur blockchain depuis 2016. La France fait signer des actes sur papier dans des études ou le mobilier n’a pas change depuis Balzac. Ce n’est pas du patrimoine. C’est de la rente.
Les élus : l’amende comme droit d’entrée au club
1 107 communes ne respectaient pas les quotas SRU de 25 % de logements sociaux en 2023. Parmi elles, certaines des communes les plus riches de France : Neuilly-sûr-Seine, Saint-Cloud, Le Vesinet.
Prenons Neuilly. L’amende annuelle SRU y est d’environ 2,5 millions d’euros. Le budget communal : 200 millions. Soit 1,25 %. C’est le prix d’un terrain de padel et d’un pot de rentree. C’est ce que Neuilly accepte de payer, chaque année, pour ne pas construire de logements sociaux. Ce n’est pas un dysfonctionnement. C’est une tarification de l’entre-soi.
Aminata Kouyate, qui a grandi dans un HLM d’Aulnay-sous-Bois, pose la bonne question : quand l’amende coûte moins cher que le respect de la loi, que vaut la loi ? La réponse est dans les chiffres. Neuilly compte 5,8 % de logements sociaux. La loi en exige 25 %. Vingt-trois ans après le vote de la loi SRU, l’écart n’a pas bouge d’un point.
Mais le véritable scandale est ailleurs. J’ai depose une demande CADA auprès de la DRIHL Île-de-France en 2021 pour obtenir les proces-verbaux des commissions d’attribution de logements sociaux dans trois communes des Hauts-de-Seine. Delai de réponse : onze mois. Documents reçus : partiellement caviardes. Ce que j’ai pu reconstituer : dans deux des trois communes, plus de 40 % des attributions avaient été faites au bénéfice de personnes presentees par le maire ou un adjoint.
Les commissions d’attribution sont en théorie indépendantes. En pratiqué, elles sont un outil de clientelisme électoral. Le maire attribue les HLM a ses électeurs. Les électeurs votent pour le maire. Et les 2,4 millions de familles sur liste d’attente nationale — ceux qui n’ont pas le bon maire, le bon réseau, le bon parrain — ils attendent. En moyenne, sept ans en Île-de-France. Dix ans a la Reunion. A Mayotte, ou le taux de logements insalubres dépassé 40 %, la question ne se pose même pas : il n’y a rien a attribuer.
Les banques : 88 000 euros pour vous preter votre propre avenir
Entre 2015 et 2022, la durée moyenne d’un emprunt immobilier en France est passée de 18 a 25 ans. Le montant moyen emprunté a augmente de 40 %.
Faisons le calcul que votre banquier ne fera pas devant vous. Un couple qui emprunté 250 000 euros a 2,5 % sur 25 ans rembourse 338 000 euros. Les 88 000 euros de difference vont a la banque. C’est un tiers du prix du bien. Pas un mètre carre. Pas une poignee de porte. Du loyer verse a celui qui vous a prete de quoi acheter un toit.
Lucie Grimal, philosophe a Paris 8, observe le mécanisme a l’échelle de deux décennies. Entre 2000 et 2023, les prix de l’immobilier ont augmente de 150 % en euros constants. Le revenu median : 17 %. Les 10 % les plus riches detiennent 44 % du patrimoine immobilier. Les 50 % les plus pauvres : 2 %. Ce n’est pas un hasard. Piketty l’a démontré avec deux siècles de données dans vingt pays : quand le rendement du capital dépassé la croissance économique — quand r > g —, la concentration est automatique. Aucune conspiration n’est nécessaire. Le mécanisme tourne tout seul.
Et il a eu un accelerateur improbable. Le bilan de la BCE est passé de 1 500 milliards a 8 800 milliards entre 2008 et 2022. Six fois plus de monnaie en circulation en quatorze ans. Le total des credits immobiliers en France a suivi : 500 milliards en 2000, 1 100 milliards en 2022. Mario Draghi a prononcé trois mots en 2012 — « whatever it takes » — et ca a suffi pour remodeler la distribution du patrimoine de 340 millions d’Europeens. Sans vote. Sans débat. Sans mandat.
Les banques ne veulent pas que les prix baissent. Elles veulent des prêts plus longs, plus gros. Et elles ont obtenu exactement cela.
Les SCI : le masque du patrimoine
Voici un fait que j’ai mis six mois a documenter.
En 2023, 15 % des transactions immobilieres en Île-de-France ont été realisees via des SCI — Societes Civiles Immobilieres. La France en compte plus de 2 millions actives. La SCI permet d’acheter, de détenir et de transmettre du patrimoine immobilier en beneficiant d’abattements fiscaux sur les donations, de deductions d’intérêts, d’amortissements comptables. Surtout, elle permet de rendre opaque ce qui devrait être transparent : le nom du proprietaire.
Qui se cache derrière les SCI qui achetent dans le VIe, le VIIe, le XVIe ? Essayez de le savoir. J’ai essaye. Six mois d’investigation. La réponse courte : des gens qui ont de bonnes raisons de ne pas vouloir qu’on sache.
Lucie Grimal le formule avec la précision du scalpel : la SCI est un outil de classé. L’INSEE indiquait en 2021 que 3,5 % des foyers possedent cinq logements ou plus. Ces foyers ne souffrent pas de la crise du logement. Ils en vivent.
La base DVF, qui rend publics les prix de transaction, n’a été ouverte qu’en 2019. Avant cela, le prix réel auquel se vendaient les logements en France était un secret. Un secret dans un pays qui se pretend république. Le marché immobilier français reste le moins transparent d’Europe occidentale. Ce n’est pas un oubli. C’est une architecture.
Le Pinel : 2 milliards par an pour enrichir ceux qui ont déjà
Lucie Grimal et Gabriel Bastiat ne sont d’accord sur presque rien. Sur le Pinel, ils sont unanimes. C’est peut-être la pire politique du logement jamais conçue en France.
Le Pinel offre une réduction d’impôt aux particuliers qui achetent un logement neuf pour le mettre en location. Coût budgétaire selon la Cour des comptes : 2 milliards d’euros par an, pour des effets « peu significatifs » sur l’offre locative. Deux milliards financés par les impôts de tous — y compris ceux de Leonie Marchand, 24 ans, 22 mètres carres, 850 euros de loyer dans le 19e — pour enrichir des investisseurs qui achetent dans des zones ou personne ne veut vivre, parce que le rendement fiscal compte plus que la demande réelle.
Gabriel appelle ca un mauvais mécanisme d’incitation. Lucie appelle ca un transfert de classé. Le diagnostic est le même. L’argent public financé l’accumulation patrimoniale privée. Et les 2,4 millions de familles en attente de logement social n’en voient pas la couleur.
L’État contre l’État : 51 millions pour ne pas reloger
En 2007, la France a vote la loi DALO — Droit Au Logement Opposable. Le principe est beau : tout resident en situation régulière dont la demande de logement n’a pas abouti peut saisir la justice pour contraindre l’État a le reloger. En 2023, 85 000 familles reconnues prioritaires n’avaient toujours pas été relogees.
L’État a été condamne par ses propres tribunaux. Sa réponse : il paie l’astreinte. Cinquante et un millions d’euros en 2022. L’État préfère payer l’amende plutôt que de reloger. Comme Neuilly avec la SRU. Le même reflexe, a des echelles differentes. Quand le coût du non-respect de la loi est inférieur au coût de son respect, la loi est morte.
Augustin Moreau, vingt ans au Conseil d’État, pose la question sans rhétorique : quand l’État ne respecte pas ses propres décisions de justice, en quoi differe-t-il d’un État de non-droit ? Un État qui proclame un droit au logement opposable sans construire les logements nécessaires n’est pas un État social. C’est un État de facade.
Lors de notre débat a l’Assemblée, le Professeur Socrate a fait remarquer ceci : les propositions que nous formulons sont les mêmes que celles des rapports Attali (2008), Duflot (2014), Rebsamen (2021). Aucune n’a été mise en oeuvre. Le diagnostic est fait. Les solutions existent. Alors pourquoi rien ne bouge ?
La réponse que personne ne veut entendre
C’est la question qu’on me pose dans chaque conference, chaque plateau, chaque diner ou l’on m’invite parce qu’on aime bien avoir un journaliste qui dit des choses genantes entre le fromage et le dessert.
La réponse est d’une banalite qui devrait vous alarmer.
Les 58 % de Français proprietaires votent. Les maires sont élus par des proprietaires. Les notaires financent les campagnes. Les promoteurs siegent dans les commissions d’urbanisme. Les banques financent l’État. Et les gens qui ecrivent les lois possedent de l’immobilier. Le patrimoine immobilier moyen d’un député français — regardez les declarations HATVP — dépassé largement celui de ses électeurs. Quand l’Assemblée nationale débat du logement, elle débat de la valeur de son propre patrimoine. Et devinez dans quel sens elle tranche.
Leonie Marchand a 24 ans. Elle payé 850 euros pour un studio ou elle peut toucher les deux murs en ecartant les bras. Son proprietaire possède onze appartements. Elle verse son loyer a une SCI dont le siège est dans le 7e. L’accession a la propriété des moins de 35 ans est passée de 29 % en 2000 a 17 % en 2022. Sa génération consacré 39 % de ses revenus au logement. Le taux de fecondite est tombe a 1,68. Ses amis ne disent pas « déclin stratégique ». Ils disent : « On ne fait pas d’enfant quand on ne sait pas si on pourra payer le loyer dans six mois. »
Et quand un politique annoncé un nouveau « plan logement », Leonie sait exactement ce qui va se passer : une conference de presse, un site internet, un numéro de telephone ou personne ne répond, et dans trois ans le même studio coutera 900.
Ce qu’on ne vous dit jamais
On dépense 42 milliards d’euros par an pour le logement en France. Le plus gros budget d’Europe. Et le résultat : 330 000 sans-domicile, 4 millions de mal-loges, des jeunes qui ne font plus d’enfants et des vieux qui meurent seuls dans des pavillons trop grands qu’ils ne peuvent plus chauffer.
Ou va l’argent ? Les APL gonflent les loyers — l’effet inflationniste est documente depuis l’étude de Gabrielle Fack en 2005. Le Pinel enrichit les investisseurs. Les droits de mutation nourrissent les notaires et le Tresor. Les intérêts bancaires financent les bilans des grandes banques. Les amendes SRU sont absorbees sans douleur par des communes prosperes. Les astreintes DALO sont budgetisees comme un poste de dépense ordinaire. Chaque euro « dépense pour le logement » passé par cinq mains avant d’atteindre un toit. Et a chaque passage, quelqu’un se sert.
La France a plus de logements par habitant que l’Allemagne — 542 pour 1 000, contre 509. Elle a plus de logements que le Royaume-Uni. Elle a 3,1 millions de logements vacants et 4 millions de mal-loges. Ces deux chiffres, côté a côté, disent tout ce qu’il faut savoir sur la nature du problème. Ce n’est pas un manque de logements. C’est un système d’extraction qui fonctionne au detriment de ceux qui ont besoin d’un toit et au profit de ceux qui possedent les murs.
Lucie Grimal a un mot pour cela. Une crise qui dure quarante ans et qui s’aggrave sous chaque gouvernement, ce n’est pas un échec. C’est un système qui fonctionne. Il fonctionne pour les 10 % qui detiennent 44 % du patrimoine. Pour les notaires a 221 000 euros par an. Pour les maires qui achetent la tranquillite de leurs électeurs a 1,25 % du budget communal. Pour les banques qui vous endettent sur 25 ans. Pour l’État qui préfère payer 51 millions d’astreinte plutôt que de reloger 85 000 familles.
Il ne fonctionne pas pour vous.
Le contrat social français tient en trois lignes : tu travailles, tu payés tes impôts, tu peux te loger. Les deux premières conditions sont remplies. La troisième, non.
Alors, la question. Pas la question technique — les rapports existent, les solutions existent, les diagnostics sont faits depuis vingt ans. La vraie question.
Combien de temps un système tient-il quand ceux qui en payent le prix finissent par comprendre que ceux qui le dirigent n’ont aucun intérêt a le changer ?